עודכן בנובמבר 2026
תאילנד וקפריסין הן שתיים מהאפשרויות שישראלים בודקים הכי הרבה כשהם שוקלים השקעות נדל"ן בחו"ל. שתיהן קרובות יחסית לכיס של המשקיע הישראלי, שתיהן נהנות מתיירות חזקה ושתיהן מאפשרות לזרים לקנות דירה על שמם. אבל מאחורי הדמיון יש הבדלים גדולים בסכום הכניסה, בתשואה, במיסוי ובמה שהנכס נותן לכם מעבר לשכירות. במדריך הזה נשווה בין שני היעדים, נקודה אחר נקודה, כדי שתוכלו להחליט איזה מהם מתאים למטרות שלכם.
השוואה מהירה: תאילנד מול קפריסין
| נושא | תאילנד (פטאיה) | קפריסין |
|---|---|---|
| מחיר כניסה לדירה חדשה | החל מכ-1.9 מיליון באט (בערך 55-60 אלף דולר) | החל מכ-130-150 אלף אירו (לרנקה ופאפוס) |
| תשואת שכירות ברוטו | כ-6%-8% בדירות במיקום טוב | כ-4.5%-7%, תלוי בעיר |
| בעלות לזרים | בעלות מלאה (פריהולד) על דירה, במסגרת מכסת 49% לזרים בכל בניין | בעלות מלאה, בכפוף לאישור רשויות לאזרחים מחוץ לאיחוד |
| עלויות רכישה לקונה | בדרך כלל 1%-3% ממחיר הנכס | מע"מ 19% על דירה חדשה (5% בתנאים מסוימים למגורים) |
| תושבות דרך נכס | אין תושבות דרך רכישה, אך יש מסלולי ויזה ארוכי טווח | תושבות קבע ברכישה של 300,000 אירו ומעלה + מע"מ |
| מטבע | באט תאילנדי | אירו |
סכום ההשקעה: כמה צריך כדי להתחיל?
ההבדל הראשון והבולט הוא סכום הכניסה. בפטאיה אפשר לקנות היום דירת סטודיו חדשה בפרויקט באיכות טובה החל מכ-1.9 מיליון באט, למשל ב-Level Pratumnak על גבעת פרטומנאק. דירת חדר שינה בפרויקט חדש בג'ומטיאן, כמו Embassy World, מתחילה בכ-2.8-3 מיליון באט. ברוב הפרויקטים בבנייה משלמים בתשלומים לאורך תקופת הבנייה, כך שההון העצמי שנדרש ביום החתימה נמוך עוד יותר.
בקפריסין המחירים גבוהים יותר. בלרנקה ובפאפוס מחירי הדירות מתחילים בכ-130-150 אלף אירו, ובלימסול, העיר היקרה באי, המחירים גבוהים בכ-20%-40% משאר הערים. מי שרוצה לקבל תושבות קבע דרך הנכס צריך לקנות דירה חדשה בשווי של לפחות 300,000 אירו, לפני מע"מ.
תשואת שכירות: איפה הכסף עובד יותר?
בפטאיה, דירות במיקום טוב מניבות בדרך כלל תשואה ברוטו של כ-6%-8% בשנה. הממוצע במחוז צ'ונבורי, שפטאיה היא חלק ממנו, עמד ברבעון הראשון של 2026 על כ-5.5%, אבל דירות קרובות לחוף ובפרויקטים עם ניהול מסודר מגיעות לרוב לטווח הגבוה יותר. הרחבנו על כך במאמר תשואות השכרה בפטאיה.
בקפריסין התשואות נמוכות במעט. בלימסול מדובר בכ-5%-6%, בניקוסיה ובפאפוס בכ-6%-7%, ובלרנקה, שנהנית מפרויקט שיקום הנמל והמרינה, בכ-6.5%-7.5% לפי חלק מההערכות. בהשכרה לטווח ארוך, התשואה היציבה נעה בכ-4.5%-6.5%.
חשוב לזכור שבשני השווקים התשואה נטו נמוכה מהתשואה ברוטו. דמי ניהול, ריהוט, תקופות ללא שוכר ומיסים מורידים בדרך כלל 1.5-2 נקודות אחוז מהתשואה.
בעלות ועלויות רכישה
תאילנד
זרים יכולים להחזיק דירה בבעלות מלאה ועל שמם, עם שטר בעלות (Chanote), כל עוד הדירה נמצאת בתוך מכסת ה-49% לזרים של הבניין, והכסף הועבר לתאילנד במטבע חוץ. על הנושא הזה כתבנו בהרחבה במאמר הקוטה הזרה בדירות קונדו בתאילנד, ועל העברת הכסף במדריך טופס FET. אגרת הרישום היא 2% משווי הנכס, ובדרך כלל מתחלקת בין הקונה למוכר. בסך הכול, הקונה משלם בדרך כלל 1%-3% ממחיר הדירה. קרקע, לעומת זאת, זרים לא יכולים להחזיק ישירות.
קפריסין
בקפריסין, דירה חדשה שנמכרת לראשונה חייבת במע"מ של 19%. מי שקונה דירה למגורים עצמיים יכול ליהנות בתנאים מסוימים ממע"מ מופחת של 5%, אבל ההטבה מחייבת שימוש בדירה כבית מגורים, ומי שמשכיר או מוכר לפני הזמן עלול להחזיר את ההפרש. ברכישה חייבת במע"מ אין אגרת העברה בטאבו, ובחוזים שנחתמו מתחילת 2026 גם לא משלמים מס בולים. לכל זה מצטרפים שכר טרחת עורך דין, בדרך כלל כמה אלפי אירו.
תושבות וויזה
כאן לקפריסין יש יתרון ברור למי שמחפש מעמד: רכישת דירה חדשה בשווי 300,000 אירו ומעלה, יחד עם הכנסה שנתית מוכחת של לפחות 50,000 אירו, מאפשרת לקבל תושבות קבע. התושבות לא מעניקה אזרחות, וקפריסין עדיין לא חברה מלאה באזור שנגן.
בתאילנד, קניית דירה לא מקנה תושבות. עם זאת, יש מסלולי ויזה ארוכי טווח שמתאימים למשקיעים ולפנסיונרים, ופירטנו אותם במאמר ויזה לתאילנד ברכישת דירה.
למי מתאים כל יעד?
תאילנד מתאימה ל:
- משקיעים שרוצים להיכנס עם הון עצמי נמוך יחסית ולפרוס תשלומים לאורך הבנייה.
- מי שמחפש תשואה גבוהה יותר מהשכרה לתיירים ולשוכרים לטווח ארוך.
- מי שרוצה גם ליהנות מהנכס בחופשות, ביעד עם מזג אוויר חם כל השנה.
קפריסין מתאימה ל:
- מי שמעדיף נכס באירו ובמדינה חברה באיחוד האירופי.
- מי שמחפש תושבות קבע דרך רכישת נכס, ויש לו את ההון הנדרש.
- מי שחשוב לו מרחק טיסה קצר מישראל.
השורה התחתונה
אם המטרה העיקרית היא תשואה וסכום כניסה נמוך, תאילנד, ובמיוחד פטאיה, נותנת יותר תמורה לכל שקל. אם המטרה היא נכס באירו עם אפשרות לתושבות אירופית, קפריסין רלוונטית יותר, אבל במחיר כניסה גבוה יותר ובתשואה מעט נמוכה יותר. כדי להעמיק בשוק בפטאיה, קראו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בפטאיה ואת המאמר האם נדל"ן בפטאיה הוא השקעה טובה בשנת 2026.
שאלות נפוצות
האם ישראלים יכולים לקנות דירה בתאילנד?
כן. ישראלים, כמו כל זר, יכולים לקנות דירה בבעלות מלאה ועל שמם, כל עוד הדירה נמצאת במכסת ה-49% לזרים בבניין והכסף הועבר מחו"ל.
איפה התשואה גבוהה יותר, בתאילנד או בקפריסין?
ברוב המקרים בתאילנד. בפטאיה, דירות במיקום טוב מניבות כ-6%-8% ברוטו, ובקפריסין התשואות נעות בדרך כלל בין 4.5% ל-7%, תלוי בעיר.
האם קניית דירה בקפריסין נותנת אזרחות אירופית?
לא. רכישה של 300,000 אירו ומעלה יכולה להקנות תושבות קבע, אבל לא אזרחות ולא דרכון.
כמה עולה לקנות דירה בפטאיה מעבר למחיר הדירה?
בדרך כלל 1%-3% ממחיר הדירה, בעיקר חלק הקונה באגרת הרישום ושכר טרחת עורך דין.
המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי. הנתונים מבוססים על מקורות שוק שפורסמו ב-2026 ועשויים להשתנות. לפני השקעה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס.
