עודכן בנובמבר 2026
מי שקונה דירה בחו"ל שואל קודם כול כמה היא תניב, אבל השאלה החשובה לא פחות היא כמה מס ישולם עליה, ואיפה. תושב ישראל חייב לדווח לרשות המסים על הכנסות מכל מקום בעולם, ולכן דירה בחו"ל, בין אם היא בתאילנד, בקפריסין או בכל מדינה אחרת, נכנסת לתמונת המס שלכם בישראל. במדריך הזה נעבור על מה שחשוב לדעת על השקעות נדל"ן בחו"ל מבחינת מיסוי: ברכישה, בהשכרה ובמכירה.
האם דירה בחו"ל משפיעה על המיסים על הדירה שלכם בישראל?
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, והתשובה ברוב המקרים מרגיעה.
מס רכישה
ההטבה לרוכש "דירה יחידה" בישראל נבחנת לפי דירות בישראל בלבד. ב-2026, רוכש דירה יחידה פטור ממס רכישה עד כ-1.98 מיליון ש"ח, ואילו רוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון. דירה בחו"ל לא נספרת לצורך הקביעה הזו.
מס שבח
לפי עמדת מומחי מס, דירה בחו"ל לא נחשבת כדירה נוספת בישראל לצורך הפטור ממס שבח על דירה יחידה. כלומר, מי שמחזיק דירה אחת בישראל ודירה בפטאיה יכול בדרך כלל עדיין למכור את הדירה בישראל בפטור, בכפוף לשאר תנאי החוק. מכיוון שמדובר בסוגיה שתלויה בנסיבות, כדאי לבדוק אותה מול יועץ מס לפני מכירה.
מיסוי הכנסות משכירות בחו"ל: שני מסלולים
תושב ישראל שמשכיר דירה בחו"ל יכול לבחור, בכל שנה ולגבי כל נכס בנפרד, באחד משני מסלולים:
מסלול 1: מס מופחת של 15%
לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, אפשר לשלם מס בשיעור קבוע של 15% על הכנסות השכירות מחו"ל. במסלול הזה מנכים רק פחת, ולא ניתן לקזז הוצאות אחרות כמו דמי ניהול, ריבית או תחזוקה, וגם לא לקבל זיכוי על מס ששולם בחו"ל. המסלול פשוט, ומשתלם בעיקר כשהמס במדינה שבה נמצא הנכס נמוך או כשההוצאות נמוכות.
מסלול 2: מס רגיל עם זיכוי על מס זר
במסלול הרגיל משלמים מס לפי מדרגות המס השוליות על הרווח מהשכירות, אחרי ניכוי הוצאות כמו פחת, דמי ניהול וריבית. המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס מזוכה כנגד המס בישראל, כך שבפועל משלמים בישראל רק את ההפרש. המסלול הזה מתאים בדרך כלל למי שיש לו הוצאות גבוהות או מי ששילם מס משמעותי בחו"ל.
בשני המסלולים, מי שההכנסות שלו עוברות את סף מס היסף צריך לקחת בחשבון גם את המס הנוסף על הכנסות גבוהות.
מה קורה בצד התאילנדי?
אם הדירה שלכם נמצאת בתאילנד, יש כמה דברים שחשוב להכיר:
- ברכישה: הקונה משלם בדרך כלל 1%-3% ממחיר הדירה, בעיקר חלקו באגרת הרישום (2% מהשווי, שמתחלקת לרוב בין הקונה למוכר) ושכר טרחת עורך דין. בפרויקטים חדשים היזם משלם בדרך כלל את רוב המיסים בצד המוכר. פירטנו את כל העלויות במאמר העלות האמיתית של בעלות על נכס בפטאיה.
- בהשכרה: בתאילנד, הכנסה משכירות חייבת במס גם אצל מי שאינו תושב מס תאילנדי. המס מחושב לפי מדרגות, עם ניכוי מוכר של 30% מההכנסה, ונדרש מספר מזהה מס תאילנדי לצורך הדיווח.
- במכירה: מי שמוכר דירה תוך פחות מ-5 שנים מהרכישה משלם מס עסקים מיוחד (SBT) של 3.3%. אחרי 5 שנים הוא מוחלף במס בולים של 0.5%. בנוסף מנוכה מס במקור לפי תקופת ההחזקה.
בין ישראל לתאילנד קיימת אמנה למניעת כפל מס, שקובעת איזו מדינה רשאית למסות כל סוג הכנסה ואיך מקבלים זיכוי על מס ששולם במדינה השנייה.
מכירת דירה בחו"ל: מס רווח הון בישראל
על מכירת דירה בחו"ל לא חל חוק מיסוי מקרקעין הישראלי, ולכן גם הפטורים של מס שבח לא חלים עליה. במקום זה, הרווח ממוסה בישראל כרווח הון לפי פקודת מס הכנסה. על הרווח הריאלי, כלומר הרווח אחרי ניכוי האינפלציה, חל בדרך כלל מס של 25% (על דירות שנרכשו לפני 2012 החישוב לינארי ובשיעורים שונים). המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס מזוכה כנגד המס בישראל, כך שבפועל משלמים בישראל רק את ההפרש, אם יש כזה.
חובות דיווח
תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות מכל מקום בעולם. מי שיש לו הכנסות משכירות בחו"ל או רווח ממכירת נכס בחו"ל נדרש בדרך כלל להגיש דוח שנתי למס הכנסה. בנוסף, כדאי לשמור את כל המסמכים מהרכישה: חוזה, אישורי העברת כסף, ובתאילנד גם את טופס ה-FET, שמוכיח שהכסף הגיע מחו"ל ונדרש כדי להוציא את הכסף בחזרה בעת המכירה. הסברנו עליו במדריך כיצד להעביר כסף לתאילנד לרכישת נכס.
טבלת סיכום
| שלב | בישראל | בתאילנד |
|---|---|---|
| רכישה | אין מס רכישה ישראלי על דירה בחו"ל, והיא לא פוגעת במעמד "דירה יחידה" בישראל | כ-1%-3% לקונה (חלק מאגרת הרישום ועורך דין) |
| השכרה | 15% קבוע (סעיף 122א) או מס רגיל עם זיכוי על מס זר | מס לפי מדרגות, עם ניכוי מוכר של 30% |
| מכירה | מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי, בניכוי מס זר | 3.3% SBT בפחות מ-5 שנים, או 0.5% מס בולים, ומס במקור |
שאלות נפוצות
האם דירה בפטאיה תפגע בפטור ממס שבח על הדירה שלי בישראל?
לפי עמדת מומחי מס, דירה בחו"ל לא נחשבת כדירה נוספת בישראל לצורך הפטור, אבל כדאי לבדוק את המקרה הספציפי עם יועץ מס לפני מכירה.
כמה מס משלמים בישראל על שכירות מדירה בתאילנד?
אפשר לבחור במסלול של 15% על ההכנסה (בניכוי פחת בלבד), או במסלול הרגיל לפי מדרגות המס עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס ששולם בתאילנד. הבחירה נעשית בכל שנה מחדש.
האם צריך לשלם מס רכישה בישראל על דירה בחו"ל?
לא. מס רכישה חל רק על נכסים בישראל.
מה המס על מכירת דירה בחו"ל?
בישראל, מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי בדרך כלל, בניכוי המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס.
רוצים להבין את כל התמונה לפני שאתם משקיעים? קראו גם את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בפטאיה ואת ההשוואה תאילנד מול קפריסין.
המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. דיני המס משתנים מעת לעת, והמיסוי בכל מקרה תלוי בנסיבות האישיות. לפני רכישה, השכרה או מכירה של נכס בחו"ל מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס.
