בקצרה: מאז 1 באוקטובר 2025 קיים בתאילנד מסלול שהייה ארוכת טווח למי שרוכש דירת קונדו בשווי 3 מיליון באט לפחות. המסלול לא עובד אוטומטית: הוא מחייב מכתב אישור ממשרד התיירות והספורט התאילנדי, ובסופו מתקבל היתר שהייה זמני שמתחדש מדי שנה. זו לא תושבות קבע והיא לא מקנה זכות לעבוד.
על מה מבוסס המסלול
לשכת ההגירה התאילנדית פרסמה שני צווים, מס' 237/2568 ו-238/2568, שנכנסו לתוקף ב-1 באוקטובר 2025. הצווים מוסיפים קטגוריה חדשה של היתר שהייה זמני (Non-Immigrant) למי שהשקיע בנדל"ן למגורים, ומאפשרים להאריך את השהייה בכל פעם עד שנה.
עד אז, המסלול המקביל דרש השקעה של 10 מיליון באט. המסלול הזה עדיין קיים, ומי שאין לו מכתב אישור ממשרד התיירות חוזר בפועל לרף של 10 מיליון באט.
מה נדרש
- דירת קונדו בשווי 3,000,000 באט לפחות, רשומה על שמכם. רכישה על שם בן או בת זוג, או דרך חברה, עלולה לא לעמוד בדרישה.
- מוכר תאילנדי: המוכר צריך להיות אזרח תאילנדי או חברה בשליטה תאילנדית, כמו רוב היזמים המקומיים.
- מכתב אישור ממשרד התיירות והספורט (או גוף מטעמו), שמאשר את ההשקעה. בלי המכתב הבקשה בדרך כלל נדחית.
- העברת הכספים מחו"ל במטבע זר וטופס FET מהבנק. זו דרישה ממילא לרישום בעלות זרה על דירה, ולכן כדאי לשמור עליה גם לצורך הוויזה.
הצווים מזכירים גם חלופות של חכירה רשומה לתקופה של יותר מ-3 שנים או שכירות למגורים בתשלום מראש, אבל לפי מקורות מקצועיים בתאילנד היישום שלהן עדיין לא אחיד.
איך זה עובד בפועל
- רוכשים דירה העומדת בתנאים ורושמים אותה על שמכם במשרד המקרקעין.
- מקבלים מכתב אישור על ההשקעה.
- מגישים בקשה ללשכת ההגירה ומקבלים היתר ראשוני לתקופה קצרה.
- מאריכים את השהייה לשנה, ומחדשים מדי שנה כל עוד הדירה בבעלותכם. מכירת הדירה מבטלת את הבסיס לוויזה.
חובות הדיווח הרגילות, כמו דיווח 90 יום והיתר כניסה חוזרת (Re-entry) לפני יציאה מתאילנד, ממשיכות לחול.
מה המסלול לא נותן
- לא תושבות קבע ולא אזרחות.
- לא זכות לעבוד בתאילנד. לשם כך נדרש היתר עבודה נפרד.
- לא בעלות על קרקע. זרים יכולים להחזיק דירת קונדו בלבד, במסגרת מכסת הזרים של 49% בבניין.
נקודות שחשוב לבדוק לפני שקונים
- דירה על הנייר: הבעלות נרשמת רק במסירה, ולכן אי אפשר להגיש בקשה לפני שהדירה גמורה ורשומה על שמכם. מי שצריך ויזה מיד צריך לשקול דירה מוכנה.
- מכסת הזרים: ודאו שיש מקום בבניין לרישום בעלות זרה ביחידה שבחרתם.
- הכללים עדיין חדשים: מדובר במסלול שקיים פחות משנה, ובשנת 2026 פורסמו צווים נוספים בנושא. כדאי לבדוק את הנוהל העדכני מול עורך דין תאילנדי או לשכת ההגירה לפני החתימה.
איך Casa Pattaya יכולה לעזור
אנחנו מלווים משקיעים ישראלים ברכישת דירות בפטאיה מהאיתור ועד המפתח. אם הוויזה היא חלק מהשיקול שלכם, נוכל להציג לכם פרויקטים שעומדים בתנאי המסלול, לוודא זמינות במכסת הזרים, ללוות את העברת הכספים וטופס ה-FET, ולחבר אתכם לעורך דין הגירה עצמאי.
דברו איתנו בוואטסאפ או תאמו פגישת ייעוץ.
המידע במאמר נכון לנובמבר 2026 ומבוסס על צווי לשכת ההגירה 237/2568 ו-238/2568. הוא מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ הגירה. התנאים עשויים להשתנות, ויש לבדוק אותם מול עורך דין תאילנדי לפני כל התחייבות.
